固定資産税の計算方法


固定資産税は、毎年1月1日時点に家屋や土地など固定資産を所者している人に対してかかる市町村(東京23区の場合は東京都)が課する税金です。市区町村が税額を計算して納税通知書を送付してきますが、高いと感じる方も多いかと思います。今回は、固定資産税がどのように計算されているのかを簡単にご説明します。

固定資産税は、土地、家屋および償却資産(事業を行うために使用する構築物、機械、器具、備品等)に対してかかる税金で、原則、以下の計算式で計算されます。

固定資産税=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)

固定資産税は、実際の売買価格ではなく、固定資産税評価額をもとに計算されます。固定資産税評価額は、基本的に総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づき、市町村長が決定します。ただし、資産価格には変動があるため、原則3年に1度見直されます。なお、固定資産税評価額は、固定資産課税台帳に登録され、一定期間、たとえば福岡市の場合4月1日~30日まで、納税者が閲覧できます。

さて、土地の固定資産税評価額の具体的な計算方法としては、一般的な宅地であれば、路線価に基づいて宅地の状況(奥行、間口、形状など)に応じて算定されます。路線価は、地価公示価格や鑑定評価等をもとに主要な道路ごとに定められていて、ネット上でも公開されています。

また、家屋の場合は、再建築価格方式という計算方法を採用しており、評価時点で、評価対象となった家屋と同一のものをその場所に新築するとした場合に必要とされる建築費(再建築費評点)を求め、経過年数に応じた減価(経年減点補正率)を考慮して、家屋の価格を求めます。具体的には、以下の計算式で算出した評価額が課税標準額となります。

単位当たり再建築費評点×経年減点補正率×床面積 ×評点1点当たりの価額

一方、固定資産税の税率は、1.4%が標準税率ですが、財政困難等のため必要がある場合には、市町村の判断により少し引き上げることができます。

■固定資産税の軽減措置

住宅用地や新築の建物等に関しては、特例措置が設けられていて、以下のとおり、課税標準額が軽減されています。ただし、昨年5月に施行された空き家対策特別措置法に基づいて、著しく保安上の危険があったり、著しく衛生上有害となるおそれがある「特定空き家等」として勧告を受けた場合は、固定資産税の特例対象から除外されてしまいます(詳細はこちら)。

①小規模住宅用地(住宅1戸あたり200㎡以下の部分)

課税標準を1/6に軽減 (都市計画税は1/3)

②一般住宅用地(住宅1戸あたり200㎡超、家屋の床面積の10倍までの部分)

課税標準を1/3に軽減 (都市計画税は2/3)

平成28年3月31日までに建てた一定の床面積を満たす住宅(たとえば、一戸建住宅の場合、50~280㎡)

120㎡以下の居住部分につき、一定期間課税標準を1/2に軽減

原則3年、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年

認定長期優良住宅の場合原則5年、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年

なお、都市計画税とは、都市計画法による市街化区域内に所在する土地と建物を原則課税対象とした税金で、0.3%が上限税率です。

■免税点制度

固定資産税は課税標準額が僅少の場合は課税されません。固定資産の課税標準額が下記の場合には、基本的に課税対象外になります。

①土地・・・30万円未満

②家屋・・・20万円未満

③償却資産・・・150万円未満

今回は、固定資産税の計算方法を簡単にご説明しました。ちなみに、固定資産税の納期は年4期に分けて市町村ごとに条例で定めてよいとされています。たとえば、福岡市では4月、7月、12月および翌年の2月です。マイホームの購入等を検討されている方は、毎年の固定資産税についても確認のうえ購入しましょう。

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